¡VIVA EL LADRILLO!
Quiet Investment
in Cultura Financiera, Finanzas, Opinión y Actualidad, Principios de Inversión
29/12/2020
¡VIVA EL LADRILLO!
En mayo de 1996 comenzó su singladura el Vanguard REIT Index Fund (VGSIX), un fondo índice de muy bajo coste que sigue al MSCI US REIT Index, es decir, a los Real Estate Investment Trust de los EEUU.
Se afirma que el inmobiliario puede aportar un grado de diversificación mayor al inversor debido a que con frecuencia su performance difiere de la de las acciones y los bonos. Así, las acciones cumplirían su papel capitalizando el crecimiento en las fases expansivas de la economía mientras que los bonos serían preferibles en las fases recesivas, sobre todo si van acompañadas de deflación. El inmobiliario también capitalizaría el crecimiento económico, pero lo haría mejor en entornos dominados por una inflación ligera, aunque no inocua.
Ciñéndonos al caso norteamericano lo cierto es que los REITs han experimentado un gran desarrollo desde 1971 y su capitalización de mercado ha dejado de ser insignificante, si bien dentro del SP500, el sector apenas supone un 3% del índice.
Parece, pues, que esa teoría ha sido llevada a la práctica por la masa inversora. Sería el mejor de los mundos la pretendida no correlación de los REITs con las acciones y los bonos. El inversor estaría siempre protegido frente a las veleidades de la bolsa y los caprichos de los bancos centrales y su manipulación de los tipos de interés. El “ladrillo” habría llegado para salvarle. No habría entorno de mercado ni momento en el cual no pudiera obtener beneficios o, al menos, sufrir muchas menos pérdidas que el codicioso comprador de acciones. Ojalá fuera así. Quizá la teoría funcionó en su momento y el inmobiliario cumplió aquello que de él se demandaba. Sin embargo, no parece que ahora y en EEUU eso sea así.
Comparemos la performance del VGSIX con la del Vanguard 500 indexado al SP500 desde que tenemos resultados por años completos para el primero, es decir, desde 1997. El período comprende 23 años que, además, son muy significativos debido a la cantidad de acontecimientos bursátiles y de otra índole sucedidos. Tenemos el cénit de la burbuja punto.com, 1997-1999 y su ocaso, 2000-2002. A continuación, la burbuja subprime, 2003-2007, que reventará dramáticamente en 2008, y, posteriormente, 2009-2019, un ciclo alcista dominado por los tipos de interés bajos o nulos y el imparable dominio de la gran capitalización norteamericana del sector tecnológico. Durante estos 23 años la inflación media anual en EEUU ha sido del 2.15%, asimétricamente repartida entre un 2.68% para los 12 años que median entre1997-2008 y un 1.58% para el período 2009-2019, de 11 años.
La no correlación entre REITs y acciones se produjo, sin duda, entre 1997-2002:
Entre 1997-1999 el comportamiento de las acciones fue excepcional y el de los REITs más bien malo. Un trienio de grandes ganancias para las acciones y de leves pérdidas para los REITs. No obstante, entre 2000-2003 los resultados para las acciones serán catastróficos mientras que la rentabilidad de los REITs será muy buena.
En los cuatro años siguientes, 2003-2006, la bolsa se recuperará, pero los REITs lo harán increíblemente mejor:
Los siete años que median entre 2000-2006 serán extraordinarios y generarán una rentabilidad compuesta anual en términos reales de ¡casi el 19%! Sin embargo, el estallido de la burbuja subprime hundirá a los REITs. No obstante, a diferencia de lo ocurrido entre 2000-2002, donde el inmobiliario compensó la debacle bursátil, esta vez las acciones sólo serán mejores que el inmobiliario porque caerán menos:
Sorpresivamente para muchos, el período 2009-2019 verá renacer de sus cenizas al inmobiliario, que tan sólo será batido por las acciones durante los últimos cuatro años (2016-2019) y también en 2013:
Atendiendo al período completo, y ya en términos reales, la performance del VGSIX ha sido excelente:
Un dólar invertido en 1997 en el VGSIX habría obtenido una rentabilidad compuesta anual del 7.12% en términos reales. El Vanguard 500, en cambio, ofrecerá una menor, del 6.32%:
Es decir, que el inmobiliario representado por los REITs lo ha hecho mejor que las acciones de gran capitalización en un plazo tan largo y significativo como 23 años. Si nos centramos, en cambio, en el mundo surgido tras la Gran Recesión, esto es, el período 2009-2019, el VGSIX ofrece unos resultados extraordinarios, una rentabilidad compuesta anual real del 11.71%:
No obstante, en esta ocasión, el Vanguard 500 lo hará mejor, con un 12.91% compuesto anual, también en términos reales:
Lo que esta experiencia de 23 años prácticos indexados nos enseña, por lo menos en el caso de los EEUU, es que vale la pena poseer e invertir en el ladrillo, a través de los REITs cotizados. A largo plazo la rentabilidad ha sido muy buena e incluso superior a la de la gran capitalización. Es verdad que ha tenido dos años desastrosos y en total 5 malos pero el Vanguard 500 ha tenido 6 años bajistas y tan desastrosos o más que el inmobiliario.
Otra enseñanza que podemos extraer de estos resultados es que la pretendida no correlación entre inmobiliario y acciones puede darse, y de hecho se ha dado, pero también puede no darse, y de hecho es lo que últimamente ha sucedido, cuando acciones y REITs han subido de la mano. Por tanto, no es verdad (ni tampoco mentira) que el inmobiliario necesariamente y siempre vaya a operar en sentido contrario a las acciones cuando estas lo hacen mal. Ojalá la inversión fuera un sistema mecanicista en el cual sumar dos más dos diera siempre cuatro. Pero no es así.
La diferencia de performance en puntos porcentuales entre REITs y acciones parece más compleja que el enunciado de una simple fórmula:
¿Es conveniente que el inversor posea algún tipo de inversión inmobiliaria? Por lo menos en EEUU la historia nos dice que sí. ¿Es seguro que esa inversión le protegerá cuando su cartera de acciones “normales” lo haga mal? Podría ser o bien podría no ser. Lo único seguro es que no es seguro que exista una no correlación entre acciones y REITs ni que ésta se prolongue en el futuro o no.
Las recetas a veces salen bien y en ocasiones salen mal. Cuidado, pues, con lo que cocina la teoría porque ya se sabe que, en teoría, la teoría y la práctica son similares, pero en la práctica no lo son.
@mellizonomics & @quietinvestment
