UNIBAIL RODAMCO WESTFIELD ($URW). TESIS DE INVERSIÓN DE @PERRYNS69
-Tesis de inversión en Unibail Rodamco Westfield ($URW)
URW es el mayor operador de centros comerciales en Europa y con la compra del Westfield se convierte en el segundo mayor operador en el mundo, primero por volumen de desarrollo y calidad de activos.
Sus centros comerciales están situados en grandes capitales Europeas y Americanas:
Un líder mundial por calidad de activos:
Además, es el grupo con menor coste de financiación a nivel mundial dentro de su sector y goza de buena calidad crediticia (A S&P) situándose entre las mejores del sector.
Riesgos:
Aunque Westfield creo que es una gran compra por la calidad de sus activos y de su cartera de desarrollo, en el corto plazo ha creado varios factores de incertidumbre que han penalizado a su cotización:
-La empresa ha tenido que emitir nuevas acciones, la dilución total será de unos 44 millones de acciones nuevas entre ampliación y bonos convertibles. El total de acciones del grupo será de 142 millones al vencimiento de los bonos convertibles.
-Ha emitido nueva deuda y ha empeorado sus ratios crediticios. La deuda de la empresa sobre activos ha aumentado hasta un 37% con intención de bajarla al 34% con venta de activos. Su coste medio sigue siendo de 1,5%.
-Ha incurrido en costes extraordinarios de fusión.
-La consolidación de Westfield es a partir de junio de 2018 y repercutirá negativamente en los resultados por acción de este año.
A parte de estas incertidumbres el sector retail y las empresas relacionadas con centros comerciales han estado penalizadas por la competencia online (apocalipsis retail), sin diferenciar la calidad de sus activos.
Cartera de desarrollo:
URW tiene la mayor cartera de desarrollo del sector y ofrece una excelente oportunidad de crecimiento para la empresa, con rentabilidades sobre inversión de entre el 7% y el 8% que combinado con un coste de financiación bajísimo ofrece un potencial de crecimiento muy alto.
Teniendo en cuenta que la rentabilidad de centros comerciales a precio de mercado es de entre 4% y 4,5% la cartera de desarrollo es una garantía de crecimiento futuro.
Estimaciones:
La empresa ha establecido un objetivo de crecimiento a medio plazo entre el 6% y el 8% anual sobre el beneficio recurrente. Espera pagar entre el 85% y el 95% de su beneficio recurrente en dividendos.
Para el 2018 mi estimación sería de un beneficio recurrente pro forma de unos 1850millones a los que se les debería restar unos 450 entre costes de fusión y el periodo no consolidado de las cuentas de Westfield.
El resultado sería 1400 millones de beneficio y el dividendo no debería superar esta cifra, es decir unos 10,1€ por acción. El FCF puede que sea algo superior y la empresa haga un esfuerzo para subir el dividendo entre 11 y 11,4€ ya que el 2018 será un año de transición.
Para el 2019 mi estimación sería de unos 2000 millones de beneficio recurrente y el dividendo se puede disparar hasta unos 12,6€
Para el 2020 espero un beneficio recurrente de 2160 millones de euros y el dividendo puede subir hasta unos 13,8€ por acción.
A partir del 2020 hacer previsiones puede ser bastante complicado, pero esperaría un crecimiento mínimo aproximado de IPC+2%
El beneficio recurrente no tiene en cuenta la revalorización de activos y es un dato mucho más real que el beneficio neto.
Valoración:
Para el 2020 creo que el NAV debería subir hasta unos 265€ por acción, teniendo en cuenta la cartera de desarrollo, el alza de las rentas y flujos de caja.
Si aplicamos un múltiplo de 15 veces beneficio recurrente (2020) nos da una valoración de 235€ por acción que creo que sería conservadora.
Si elevamos el múltiplo a 17 veces (cercano a la media histórica) el resultado sería 267€
Mi precio objetivo para 2020 sería 250€ por acción, a este precio aún supera el 5% de rentabilidad por dividendo.
Conclusión:
URW es una empresa que se puede mantener en cartera de por vida porque sus activos son reales y de mucha calidad, situados en ciudades cada vez más pobladas con espacio cada vez más limitado.
En un entorno Europeo donde los tipos de interés aún tardaran años en normalizarse, Unibail ofrece una inversión alternativa a los Bonos con mucho mayor rendimiento y con alto potencial de revalorización y riesgo limitado respaldado por activos de calidad.
Creo que el futuro de los centros comerciales es la combinación de espacios de ocio con retail y hoteles. Los espacios de ocio en las ciudades son limitados y los centros comerciales tienen aún mucho potencial para explotarlo. En cualquier inmueble lo más importante es la localización y en eso URW es el mejor, y esto hace que sus centros comerciales se puedan reinventar y adaptarse a cualquier tendencia futura.
A día de hoy cotiza a 156,80€ con una rentabilidad por dividendo esperada de 7,2%, un PER de 12 y un potencial de revalorización del 60%.
Propuesta: compra de 64 acciones a 154,84 €
*Esto no es una recomendación de compra.
