La vivienda habitual: ¿activo o pasivo?

by in Cultura Financiera 26 septiembre 2013

La vivienda habitual: ¿activo o pasivo?

No hace tanto tiempo la vivienda era “el principal activo de la familia.” Banca y gobierno coincidían, suponemos que por mero azar, en tan radical afirmación. Los tiempos parecen haber cambiado y hoy nada hay peor que adquirir un inmueble. El público que se lanzó a la compra de pisos y casas como si no hubiera mañana reniega ahora de sí mismo y maldice en silencio su decisión que antes consideraba tan acertada. Las pasiones se tornan extremas y lo que ayer era blanco hoy es negro.

Pero lo cierto es que la vida no es así. Las personas, dominadas por sus emociones extremas en épocas de exuberancia y depresión, sí lo son. Tomemos pues este polémico asunto con un poco de distanciamiento y analicemos si realmente la vivienda habitual es un activo o una pesada carga. Nuestra postura al respecto se resume con una sola palabra: depende. El lector de QuietInvestment no tardará en adivinar de qué depende: del precio que se haya abonado por ella, por supuesto.

La vivienda habitual genera gasto pero no por ello es un pasivo

La propiedad de un inmueble genera gastos de mantenimiento y conservación así como gastos legales. Podría entonces concluirse que la vivienda habitual es un pasivo porque detrae efectivo de nuestro patrimonio y no genera ningún ingreso. Sin embargo, es un hecho evidente de la vida el que las personas necesitan un lugar donde vivir. Así pues, o bien se paga un alquiler o bien se adquiere una propiedad, al contado o a crédito, para tal fin. Que se opte por una fórmula u otra depende en gran medida de las expectativas de permanencia del comprador en determinado lugar y, en particular, de sus circunstancias personales.

Ocurre, no obstante, que a veces las condiciones de un determinado mercado inmobiliario unidas a las condiciones de concesión de crédito hipotecario hacen parecer mejor la compra que el alquiler y viceversa. Como los tipos de interés se hallan sometidos a fluctuaciones periódicas y cíclicas causadas por la nada invisible mano de los bancos centrales y gobiernos adictos al dinero ajeno tenemos que tener en cuenta que estas situaciones de ineficiencia o desequilibrio alquiler/propiedad se repetirán en el tiempo.

Otros factores como el marco normativo del alquiler o la mentalidad de la gente o la demografía o, incluso, el nivel de movilidad geográfica laboral vienen a complicar aún más la situación. El carácter extremadamente local del mercado inmobiliario hace además difícil aplicar las mismas reglas y principios en todos los lugares.

Todo son problemas y parece difícil tomar una decisión. Adquirimos una propiedad que nos proporciona un techo donde cobijarnos y tener una vida. La república independiente de mi casa, como rezaba el spot de Ikea (con permiso, eso sí, de políticos locales y sus correspondientes excesos regulatorios). Y, de repente, surge la zozobra y la agonía provocada por la nada agradable sensación de haber adquirido algo que se deprecia constantemente y que nos vacía el bolsillo. Habría que otorgarle quizá a la vivienda habitual otra oportunidad de redención porque no pertenece a su naturaleza ser calificada de vulgar pasivo sino a sus circunstancias. A sus circunstancias, claro está, de adquisición.

Piense en su vivienda habitual como una inversión

Cuando realizamos una inversión, independientemente del tipo de activo, esperamos a cambio un retorno apropiado. El retorno apropiado mínimo que cabe exigir a cualquier inversión debe rondar el 6% anual, que es la media histórica de rentabilidad ofrecida por el bono americano a 10 años. O lo que es lo mismo, la rentabilidad libre de riesgo a largo plazo. Esto último siempre y cuando confiemos en la honorabilidad del gobierno en cuanto a que va a respetar su promesa de restituirnos el capital que le hemos prestado al cabo de 10 años y después de habernos abonado los correspondientes intereses. Por supuesto, este 6% es una referencia teórica aunque, eso sí, con gran sentido práctico.

Por tanto, si adquiere un inmueble por 100.000€ usted debería obtener en concepto de alquiler neto (deducidos gastos legales y otros gastos de la propiedad) unos 6.000€. Redondeando hacia arriba eso significa un PER, relación precio del activo/beneficio del activo, que no sobrepase la cifra de 17. Estamos hablando aquí del PER de la vivienda.

Esto se resume de la siguiente manera, con una obviedad extrañamente ignorada: pague un precio razonable por su vivienda. Un PER 17 lo es. Una tasa de retorno interna de un 6% resiste el embate de la inflación y genera un beneficio palpable. Aunque usted va a vivir en el inmueble y, por tanto, no lo va a explotar económicamente, eso no es óbice para que pague un precio excesivo. ¿Y qué es un precio razonable? Un precio razonable es aquel que tiene sentido económico. No tiene lógica económica alguna obtener en concepto de alquiler una rentabilidad de un 2%. Hasta un depósito bancario puede mejorar eso. La tasa anual de inflación en los países de la OCDE se mueve entre el 2%-3%. La vivienda, como activo real, resiste bastante bien los ataques del impuesto invisible más célebre de la historia. Pero hay que moverse entre un 5%-7% como mínimo para que la inversión genere un retorno real.

Puntualizaciones

No pagar como máximo más de un PER 20 es una regla general. Sirve de guía. Pero recuerde  el localismo extremo del mercado inmobiliario. Fíjese pues en el PER histórico medio de la vivienda del país en el cual vive. En España, por ejemplo, ha sido 20, lo que supone una tasa interna de retorno del 5% lo que significa que un PER por debajo de esa media empieza a tener visos de ser una buena compra.

Lo mismo que sucede con el mercado de compra-venta de inmuebles se aplica al alquiler. El localismo es extremo. Y además hay que tener muy en cuenta la regulación legal de la institución. Acuérdese para el caso español la adicción casi compulsiva de nuestra clase política por los cambios regulatorios. Allí donde quiera comprar entérese de cómo se paga el metro cuadrado de alquiler.

Usted no es un experto del mercado inmobiliario, uno de los más complicados a nuestro juicio. “La vivienda siempre sube de precio” es una falacia económica, como tantos ciudadanos han tenido la amarga experiencia de comprobar. No confunda revalorización constante con resistencia a la inflación. Por tanto use el margen de seguridad. El precio de la propiedad inmueble y de los alquileres puede experimentar tanta volatilidad como cualquier otro tipo de activo. Protéjase de eso moderando el precio de adquisición. Es la forma más sencilla y práctica de lograrlo. Juegue a no perder y empezará a ganar. Piense que no existe ningún activo que produzca beneficios infinitos motivo por el cual el precio que deberíamos estar dispuestos a pagar por él tiene que ser finito.

Conclusión. ¿Activo o pasivo?

La vivienda habitual no es un activo o un pasivo por su naturaleza. Lo es por su precio. Se trata del objeto más útil de nuestras vidas y conlleva, para la mayor parte de los mortales, un importante desembolso de efectivo. Su adquisición y, sobre todo, las condiciones de la misma pueden marcar de forma radical el futuro de nuestra existencia financiera. Merece pues una inversión en tiempo y prudencia así como la voluntad de no incurrir en un gasto excesivo por el mero hecho de que los demás lo hagan movidos por promesas de constante revalorización. No hay burbuja, por mucho que se prolongue en el tiempo, que no termine por estallar.

Busque, pues, una tasa de rentabilidad interna para su vivienda que se mueva como mínimo entre el 5% y el 7% anual. Si no la encuentra qué mejor señal para decidirse por el alquiler y esperar. Independientemente de que los tejemanejes gubernamentales de los tipos de interés para facilitar el acceso al crédito indiquen que coyunturalmente es mejor comprar que alquilar. Una hipoteca se abonará durante muchos años y esas condiciones aparentemente favorables a nivel crediticio y de tipos de interés variarán porque dependen de la voluntad de los políticos y burócratas. Éstos no persiguen los mismos fines que usted ni comparten los mismos incentivos.

Su vivienda habitual es su hogar. Su valor será infinito para usted y su familia. Que no lo sea el precio.

6 Comments
  1. Por fin un artículo que plantea la compra de una vivienda en sus justos términos. Pero creo que habéis dejado de explicar cómo calcular el PER de la vivienda si la vamos a utilizar como vivienda habitual. ¿Cuáles serían los ingresos?
    ¿El valor residual hay que considerarlo?
    ¿Debemos contabilizar como ingreso el alquiler que dejamos de pagar?
    ¿Es lo mismo comprármela cuando tengo por delante 40 años de vida que cuando tengo sólo 20?
    Sería interesante que explicarais todo esto.

    Felicidades por el blog.

  2. Hola Rafter. Bienvenido a QuietInvestment. Gracias por tu comentario.

    Lo que planteamos en este post, independientemente de la esperanza de vida o de cualquier otra circunstancia tal como si en el momento de la compra ahorramos o no en alquiler, es la prudencia en la adquisición de la vivienda, sobre todo si es a crédito. El cálculo del PER de la misma es un ejercicio teórico que el comprador puede realizar para evitar pagar un precio excesivo. Consiste en un ejercicio mental en el que nos preguntamos lo siguiente: “si no dedicara esta vivienda a usos particulares ¿qué rentabilidad obtendría de la misma si la alquilara?” Por ese motivo hemos tomado una referencia teórica, 5%-7% de tasa de rentabilidad, que estimamos debería exigirse a este activo. La propiedad inmobiliaria resiste de por sí bastante bien los nocivos efectos de la inflación. Pero eso no justifica el desembolso de una cantidad de dinero que no tenga sentido económico. Son muchos los ciudadanos que contemplan con horror la deflación sufrida por su vivienda. Una decisión tan importante y con tantas consecuencias, y no sólo financieras, sobre nuestra vida merece sin duda ese esfuerzo.

    Un cordial saludo
    QuietInvestment

  3. Manuel desde Berlín 25 septiembre 2014 at 10:26 Responder

    Grcias por enviar el link. Se me amontona el trabajo, ya que luego me toca leer el de NH. Gracias por vuestros esfuerzos y compartir esta valiosa información con nosotros.

    Coincido con el contenido de vuestro artículo, pero creo que en el caso inmobiliario espaniol pasais de puntillas por algunos aspectos desde mi punto de vista muy importantes, que hacen que el cálculo del PER debería ser en mi opinión sensiblemente más bajo aún, para que merezca la pena esa inversión, aunque sea como primera vivienda:

    1. La demografía juega MUY EN CONTRA. En 5-10 anios va a ver por motivos naturales una disminución de población muy importante, que es propietaria en su mayoría. Estos inmuebles se sumarán a los que se mencionan en el punto 2. Vamos a heredar los pisos de nuestros padres/abuelos todos a la vez, con hacienda esperando a ver que pilla (alguien piensa que sucesiones lo van a dejar sin aprovechar esta oportunidad?? que ilusos somos algunos…..) y los herederos listos para hacer caja, porque están tiritando de efectivo y endeudados hasta la saciedad.
    2. La monumental balsa de pisos nuevos sin vender, de segunda mano, vacíos y en propiedad de bancos que nuestro país tiene. Algunos expertos (Borja Mateo) hablan de más de 4 millones. No todos se venden, es cierto, pero estar están…. y sin comprador o interesado.
    3. La morosidad en aumento. Créditos que están firmados en los últimos 7 anios tienen una media de 30-35 anios de duración……. a interés variable!!!!. A esto le llamo un tic tac, tic tac, tic tac……cuestión de tiempo, just sit and wait.
    4. El apetito voraz de los patronatos, ayuntamientos y demás entes públicos para subir y/o inventarse nuevos impuestos. Se acuerdan del de basuras? en 2007 no existía, que yo sepa. Y el IBI? No es precioso? Cuanto ha subido en el último quinquenio? Y la que te rondaré morena…
    5. La pérdida de muchos jóvenes formados que emigran. Aquí lo dejo un poco con el ?? porque no creo que sean tantos como dicen algunos medios ni tampoco creo que los que lo hagan tengan intención de quedarse para siempre fuera. Lo digo por experiencia, ya que vivo en Alemania desde hace 8 anios y los compatriotas que vienen, no aguantan más de 1-3 anios, por distintos motivos que no vienen al caso en el artículo.
    6. Como todos sabemos, una vivienda necesita en la inmesa mayoría de los casos financiación, para poder acceder a ella. Y esto en Espania ahora mismo y para financiación para compra de vivienda está en mínimos…… casi inexistente…….. y va a seguir así, creo por mucho tiempo.

    Por lo arriba mencionado, en mi opinión la compra de vivienda en Espania es una operación de alto riesgo, que como tal, debe ofrecer unos altísimos rendimientos (más de un 10% anual neto) para que merezca la pena, es decir PER 10. Y los que vengan con el argumento de “hay zonas y zonas”, es que son propietarios y están pillados, aplicando la disonancia cognitiva, que por otro lado, bendita es para calmar el alma, aunque sea mintiéndose a uno mismo.

    Slds

    • Hola. Coincidimos bastante contigo. Tu descripción se ajusta mucho a la imagen que nosotros tenemos del sector. Como opción para una primera vivienda, puesto que al fin y al cabo en algún lugar hay que vivir, no nos parece descabellado un PER 15-18, como mucho un PER 20. Eso sí, siempre y cuando la hipoteca no detraiga más de un tercio de los ingresos mensuales y su duración no sea mayor de 15 años. Como inversión, sin embargo, por lo menos un PER 10 tal como tu señalas. Un saludo.

      PD. Como echo de menos el carril bici alemán, la selva negra, la ruta romántica, la ruta del Rin y todo lo que se puede hacer pedaleando en Alemania, con permiso de la lluvia y el viento, claro está.

      PD2. ¿Cómo ves el mercado inmobiliario alemán en estos momentos? Sobre todo en Baviera, Baden-Wutemberg y Hesse. La naturaleza humana es idéntica en todas partes. ¿Harán los alemanes las mismas memeces que los españoles?

  4. Manuel desde Berlín 26 septiembre 2014 at 06:49 Responder

    Me alegro que conozcas Alemania y su pasión por la bicicleta. Los Länder que mencionas (Baden-Württemberg, Hesse y Baviera) son bien bonitos. Yo viví ahí una temporada hace ya, aunque ahora vivo en Berlín. Si planeas volver alguna vez y quieres cambiar de aires dentro del mismo país, te recomiendo que vayas a Brandenburgo y a Mecklenburg-Vorpommern, ambos en el noreste del país. Puedes combinar playa en verano con paseos interminables paralelos a la playa (salvaje en su mayoría, preciosas por cierto) con una naturaleza de interior digna de ser ver. Brandenburgo es un Land de interior, pero tiene lagos (con varios km de diametro), naturaleza salvaje, granjas hoteles……. con familia y con bici, ideales….. y a buen precio.

    Mercado inmobiliario: sobre todo en las grandes ciudades, los aumentos de precios en los últimos 5 anios han sido de un 35-50% para compra, y de un 40% aprox para los alquileres. Cierto es que Berlín salía de un punto de partida ridículo con respecto a otras capitales europeas (la más barata de Europa), pero el comportamiento es terriblemente parecido al de Espania. En Munich están desde mi punto de vista viviendo en los mundos de Yupi. Los precios son simplemente impagables, tanto de alquiler como de compra. O ganas como familia 120.000 euros brutos (os aseguro que eso no lo alcanza ni el 10% de las familias de Munich) o pagas más de los que deberías. Pero el mercado está caliente, caliente. En Berlín creo que a otro nivel (la ciudad es sensiblemente más pobre que Munich) está pasando algo similar. Algo poco conocido entre nosotros es que este país ya vivió una crisis inmobiliaria. Después de la caida del muro, hubo unas poiticas de benaficio fiscal para la inversión en el antiguo este y los precios subieron de 800 ur/m2 a 2.500 eur/m2. Después de los 10 anios de carencia para ese beneficio (deducción de los intereses de la financiación…. nos suena de algo?) muchos inversores quedaron insolventes al ver que sus pisos no los quería recomprar nadie por esos precios. Hubo insolvencias personales a mansalva y los bancos subastaban los pisos a precios de derribo (gran diferenecia con respecto a Espania).

    Por no extenderme, creo que en Alemania tienen un problema de precio, que no de oferta. Aquí los visados siguen más o menos estables, lo cual puede haber sido un desencadenante para la subida de precios, pero cuando llegue el ajuste de precios (que creo que es irremediable) el problema quedará solventado, ya que no se está construyendo más de lo que se demanda.

    Un saludo y buen finde a todos

    • Gracias por la información. Si alguna vez tengo la oportunidad viajaré a esos lugares. Afortunadamente para Alemania su economía tampoco tiene la misma dependencia del sector de la construcción que la española. Una cosa es cierta: la naturaleza humana no varía demasiado de un lugar a otro y guiada por los incentivos erróneos los resultados que pueden esperarse son similares. Un saludo.

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